En esta Sentencia se recurrió la Resolución de la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas de la Generalitat de Catalunya de fecha 14 de octubre de 2014 (JUS/2426/2014) publicada en el DOGC el 5 de noviembre de 2014, que confirmó la calificación negativa de la registradora de la propiedad nº 8 de Barcelona que no inscribió el acuerdo de limitación del uso de las entidades de la finca como piso turístico por la aplicación de los efectos del apartado 25.4 y no acreditarse el voto expreso de todos los propietarios de la finca.
El acuerdo comunitario fue el siguiente: “De acuerdo con lo que autoriza el apartado 553-11 d) del Libro V del CCCat, las entidades que conforman la finca sólo podrán ser dedicadas al uso o actividad que le son propias, excluyéndose expresamente la explotación de apartamentos o pisos turísticos; y cualquier otro uso deberá ser expresamente autorizado por la junta de propietarios”.
El Registrador de la propiedad nº 8 de Barcelona emite calificación negativa por cuanto, a su criterio, la inscripción de la cláusula estatutaria descrita, limita el uso de los departamentos que integran el inmueble, por lo que se precisa del consentimiento expreso de todos los propietarios, es decir, de los mismos que pudieran resultar afectados por la aplicación de la norma, de conformidad al apartado 4 del artículo 553-25 del Libro V del CCCat. A su criterio: “la única forma de cumplir con la previsión del artº 553-25.4 del CC Cat es que todos los propietarios formen parte de la mayoría que pueda ver disminuidas sus facultades de goce y disfrute de los elementos privativos...”.
El propio Notario autorizante de la elevación a público de los acuerdos, presentó recurso contra la nota de calificación negativa del registro de la propiedad.
Por Resolución de 14 de octubre, JUS 2426/2014 la DGDEJ desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registro de la propiedad nº 8.
Contra dicha resolución, la Comunidad de Propietarios, defendida por el Letrado firmante de este artículo, presentó demanda de Juicio Verbal contra la citada resolución, en el plazo indicado de dos meses, y previo el anuncio de dicha presentación ante la propia DGEiEJ.
Dicha demanda de juicio verbal recayó en el Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Barcelona, Verbal nº 1330/2014.
La demanda se sustentó en los siguientes argumentos y fundamentos:
1º.- El acuerdo de inclusión de cláusula estatutaria fue aprobado por los presentes, por el 62,61% de cuotas y la única abstención de un propietario (3,99%). Notificado a los ausentes, no se recibe voto en contra alguno, por lo que se aprueba por un cuórum del 100%.
Ocurre, no obstante, que no se produce el voto expreso positivo de los ausentes (como exige el Registrador de la Propiedad al aplicar el apartado 4 del artº 553-25).
2º.- Las comunidades de propietarios tienen autonomía de voluntad para dictar sus propias normas estatutarias y de uso de los elementos comunes y privativos.
3º.- Las comunidades de propietarios tienen la facultad de la adopción de cláusulas que limiten y regulen el uso de los elementos privativos del inmueble, al amparo de lo previsto en el apartado 11 del artº 553 del CC Cat, aprobado por Ley 5/2006.
4º.- Incorrecta aplicación por parte del registro de la propiedad nº 8 y de la DGDEJ de la previsión del apartado 4 del artº 553-25 del CC Cat. Entendiendo la parte actora que la jurisprudencia limita la aplicación del consentimiento expreso a casos en los que los acuerdos limitan las facultades de un propietario en relación al resto de elementos privativos (cerramientos y verjas, etc.).
Convocados a juicio verbal, el Letrado de la Generalitat de Catalunya se ratificó en los argumentos de la DGDEJ, en su contestación a la demanda, solicitando la confirmación de la resolución recurrida.
La Sentencia de primera instancia estima íntegramente la demanda en base a los fundamentos de derecho de la misma, siendo de especial interés el relativo a las normas reguladoras del régimen de mayorías cualificadas y cuórums precisos para adoptar la modificación estatutaria limitativa de usos prevista en el artº 553-25.5; así como la aplicación restrictiva de lo establecido en el apartado 4 que viene a establecer una corrección al régimen de mayoría cualificada del apartado 2.
Pues bien, para el Juez de instancia, el consentimiento expreso del propietario afectado en los acuerdos que disminuyan las facultades de uso al que alude el artº 553-25.4 del Codi Civil, debe quedar reservado sólo a los casos en que los acuerdos comunitarios limiten las facultades de uso de uno o varios propietarios de elementos privativos en relación al resto de propietarios y sólo respecto de los propietarios que ya estén ejerciendo actividades de departamentos o pisos turísticos en alguna entidad.
Es decir, el punto 4 se debe limitar a los casos en que la regulación afecte a una entidad de forma especial con relación al resto de propietarios. Pero no cuando la afectación de la limitación afecte a todos los propietarios de forma general y futura.
Recuerda la Juez de instancia que, las comunidades de propietarios pueden adoptar acuerdos limitativos de las facultades de uso siempre en interés general, y siempre que las limitaciones vengan referidas a actividades futuras o potenciales; considerando que la cláusula limitativa del uso de los departamentos de la finca como pisos turísticos cumple con ese interés general.
Aplicada dicha doctrina al caso enjuiciado, la Juez de instancia concluye que la modificación estatutaria pretendida no resulta limitativa de los usos de un determinado departamento en detrimento de las restantes entidades integrantes del inmueble, sino que la limitación de usos pretendida alcanza la totalidad de las entidades integrantes de la finca.
Concluye la Juez de instancia, que, de considerar aplicable al caso de autos la previsión contenida en el apartado 4 del artº 553-25 del CC Cat, se consagraría la exigencia de unanimidad para la adopción del acuerdo de modificación de estatutos para la limitación de usos potenciales de los elementos privativos afectante a todos los propietarios, como en esencia sostiene la Dirección General.
Entiende la Juez de instancia, que el acuerdo fue adoptado por el cuórum exigido, concurriendo la mayoría cualificada, adhiriéndose los propietarios ausentes, a los votos de los presentes.
Por todo ello, y con estimación de la demanda de impugnación, se declara no ajustada a derecho la resolución de la DGDEJ, ordenando la inscripción en el Registro de la Propiedad del acuerdo de la Junta de Propietarios y condenando en costas a la Generalitat de Catalunya.
En conclusión, los fundamentos de la Sentencia convalidan la interpretación de la comunidad de propietarios actora, permiten la adopción por 4/5 partes de propietarios y cuotas de acuerdos de limitación de uso de los distintos departamentos y sólo exige el consentimiento expreso del propietario que ya estuviera dedicando su entidad, previamente a la adopción del acuerdo, al uso de piso turístico.