Con la promulgación de la LAU de 1994 quedó modificada la Ley Hipotecaria y en concreto su artículo 2 número 5.
Con esta modificación, los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles quedaron incluidos dentro de los documentos y resoluciones que tenían acceso al Registro de la Propiedad.
Pero no sólo los contratos de arrendamiento, ya que la norma incluó la posibilidad de inscripción de <<los subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos>>.
No obstante ello, la Ley Hipotecaria de 8 de febrero de 1946, ya preveía en su artículo 2 número 5 la posibilidad de inscripción de los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles <<por un período de seis añ
os, o aquéllos en los cuales se hayan anticipado las rentas de tres o más, cuando sin concurrir ninguna de estas circunstancias, hubiere convenio expreso entre las partes>>.
Tal y como establece la Sentencia de la AP de Alicante, Sección 6ª, de 14 de enero de 2008 (rec. 547/2007), no cabe duda que el arrendamiento es susceptible de inscripción en el Registro de la Propiedad por así disponerlo el artículo 2.5 de la Ley Hipotecaria , redactado conforme a lo ordenado en la Disposición Adicional Segunda de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , al manifestar que en el Registro de la Propiedad se inscribirán los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles y los subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos. Completado ello con el Real Decreto 297/1996, de 23 de febrero , sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de los Contratos de Arrendamientos Urbanos, señ
alándose en el artículo 2 los títulos de acceso, por la escritura pública o la elevación a escritura pública del documento privado, y en el artículo 4 que se harán constar en el Registro además de la identidad de los contratantes, la duración pactada, la renta inicial del contrato y las demás cláusulas que las partes hubieran libremente pactadas.
En esta sentencia, se resuelve además, la controversia en relación a la inscripción de un contrato de arrendamiento suscrito por tres cuartas partes de los propietarios de una vivienda.
En ese supuesto, el Registrador de la Propiedad dictó Resolución suspendiendo la inscripción al no constar en el contrato de arrendamiento la intervención de la propiedad plena sobre la finca arrendada, informando el Sr. Registrador en el recurso gubernativo que independientemente del carácter de acto de administración o disposición sobre el arrendamiento de un inmueble, los principios de legitimación y consentimiento, imponen en el ámbito hipotecario la intervención, en todo caso, del titular registral.
La AP de Alicante, con cita a la sentencia de la Audiencia Provincial de Murcia, nº 351/03, de 4 de diciembre, que vino a dar respuesta adecuada a esta configuración sobre la relación arrendaticia, manifiesta, al caso concreto enjuiciado, que cuando fue suscrito el contrato de arrendamiento de fecha... Don Bruno y Don Serafín sólo eran titulares de tres cuartas partes indivisas de la finca que, en virtud de dicho contrato, se arrendaba, perteneciendo la cuarta parte restante a los codemandantes Don Juan Ramón y Doñ
a María del Pilar. De ello se sigue que la validez o nulidad del contrato de arrendamiento, así concertado, dependerá, de un lado, de la naturaleza que deba atribuirse al arrendamiento pactado, es decir, de la consideración como mero acto de administración, en cuyo caso habría que proclamar, al menos en principio, su validez por haber sido pactado por los partícipes que representaban la mayor cantidad de intereses, en atención a lo dispuesto en el artículo 398 del Código Civil, o como acto de disposición, en cuyo caso tendría que ser considerado nulo o inexistente por falta de consentimiento de todos los comuneros, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 397 y Jurisprudencia que lo interpreta.
Recuerda esa Sala que la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 28 de marzo de 1990 proporciona una importante pauta interpretativa, al señ
alar que si bien como se dice, el arrendamiento es un acto de administración, ello quiebra cuando o bien por la naturaleza de la cosa o bien, como en el presente caso, por el largo tiempo que para su duración se estipule, (8 añ
os) en el contrato, puede constituir un derecho real a favor del arrendatario inscribible en el Registro de la Propiedad (artículo 2, núm. 5 de la Ley Hipotecaria) por lo que al rebasar los límites de la que es pura administración, obligado es reconocer no se hallaba facultada la demandada como condueñ
a, aún representando la mayor suma de intereses, para dar en arriendo el piso en común al exceder el plazo de arrendamiento de los seis añ
os, sin la anuencia de todos los partícipes, cuyos derechos dominicales expresamente reconocidos por la Ley quedarían restringidos o anulados por un contrato de tan larga duración, y como ante tal falta de capacidad de contratar, hay que entender falta el consentimiento de los arrendadores contratantes, requisito que unido al objeto cierto y a la causa de la obligación son los necesarios para la existencia de todo contrato, al no existir aquél, como se dice requisito esencial de contrato, es radicalmente nulo, sin que la buena fe de uno de los contratantes, el arrendatario pueda subsanar la falta de dicho requisito.
De dicha Sentencia cabe extraer que el Alto Tribunal consideraba actos de disposición los arrendamientos de bienes inmuebles de duración superior a seis añ
os, que, en virtud de la anterior redacción del artículo 2.5º de la Ley Hipotecaria, resultaban inscribibles en el Registro de la Propiedad, quedando así dotados de trascendencia real; y tal doctrina no se ve modificada en virtud de la actual redacción del mismo precepto, ofrecida por la Disposición Adicional Segunda de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de arrendamientos urbanos, en virtud de la cual son inscribibles los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, y los subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos, sin fijarse en el precepto un plazo mínimo de duración del arrendamiento para que éste pueda resultar inscribible.
Pese a ello, entiende la Sala, que no cabe calificar a todo arrendamiento de bienes inmuebles, con independencia del plazo de duración pactado, como acto de disposición, por el mero hecho de que, conforme a la redacción actual del referido precepto, resulte inscribible, sino que ha de seguir considerándose un elemento esencial, en tal valoración, la duración pactada, pudiendo servir como criterio orientativo o de referencia el plazo superior a seis añ
os que se fijaba en el precepto derogado.
De la exégesis de ambas sentencias, la ratio decidendi es perfectamente aplicable al caso enjuiciado por la Sección 6ª de la AP de Alicante, ya que falta en el contrato de arrendamiento la voluntad concorde de todos los propietarios para celebrar el negocio jurídico. Es cierto que en supuestos como el de autos, debe resolverse desde la combinación de los artículos 397, 398 y 399 del Código Civil. Se trata de una copropiedad y como tal, por el segundo de los preceptos, para la administración y mejor disfrute de las cosas comunes serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes; y por el segundo, que con relación a la enajenación, como acto de disposición de las cosas comunes, no mediando el consentimiento de los demás partícipes iría en contra del precepto y bajo la sanción de nulidad, y así, la sentencia del Tribunal Supremo de 2 de diciembre de 1993 nos indica que el artículo 399 no autoriza la disposición de los bienes comunitarios. Y nos hallamos ante dos extremos, el primero es que el negocio jurídico celebrado es un arrendamiento, que como tal tiene simplemente una naturaleza de acto de administración, pero que no debe ser aplicado, atendiendo a la duración del mismo, por los cinco añ
os del contrato, como además por la naturaleza de los derechos reales que va a conceder tras la inscripción, una regla de funcionamiento de la copropiedad por las mayorías; y en cuanto al segundo de los extremos, que de la escritura pública de 21 de septiembre de 2005, a pesar de haber sido otorgada por las 2/3 partes de la propiedad, no se refleja para nada la formación de esa mayoría, o por decirlo de otra manera, la no intervención de la minoría, esto es, que la decisión de convenir ese arrendamiento se haya tomado por tal acuerdo mayoritario.
Por tanto, y tras la lectura de los redactados de las distintas normas, la Ley 4/2013 no supone una mayor cobertura de la posibilidad de inscripción en el Registro de la Propiedad ya que ésta posibilidad estaba instaurada ya por la LH de 1946 y las normas arrendaticias anteriores a la Ley 4/2013.
No obstante, y como veremos en este artículo, la diferencia es trascendental en la regulación de los efectos de la inscripción de los contratos de arrendamiento y los derechos de los arrendatarios en un contrato de arrendamiento inscrito en el Registro de la Propiedad, con relación al contrato de arrendamiento no inscrito. Es por ello que la necesidad de la inscripción en el Registro del contrato de arrendamiento, adquiere mayor importancia a partir de la entrada en vigor de la Ley 4/2013.
Veamos los motivos de esta conclusión.