Ahora bien, la autorización pactada en el contrato ¿se extiende a todo momento en que el contrato esté vigente?.
La pregunta se refiere a si, por ejemplo, en un arrendamiento de local de negocio de 10 o 15 años de duración, ¿tiene el arrendatario la facultad de ir realizando obras cada cierto tiempo para adecuar su local al negocio proyectado, sin que precise de nuevo consentimiento por parte de la propiedad?.
La pregunta, además, tiene mayor sentido cuanto menor es la concreción material de la autorización.
En una autorización dada en base a un Proyecto técnico, es evidente que la limitación lo es también temporal. Una vez ejecutado ese Proyecto técnico, la autorización por parte del propietario se consume; y para una nueva actuación distinta, se precisa del consentimiento por parte de la propiedad, que puede volver a solicitar un nuevo Proyecto técnico sobre el que autorizar las obras.
Ahora bien, la autorización dada para "llevar a cabo en el local las obras necesarias para adecuarlo al negocio que se piensa establecer, siempre que no suponga alteración de la estructura del edificio" da sentido pleno a la pregunta sobre la limitación temporal de esa autorización.
Pues bien, la respuesta nos la ofrece la jurisprudencia del TS en su Sentencia de 19 de abril de 2013, Rec. 1948/2010, que se refiere a las anteriores dictadas en este mismo sentido. En ese supuesto, la cláusula era la indicada en el párrafo anterior y autorizaba plenamente al arrendatario a la realización de obras en el local arrendado, sin más limitación que la alteración de la estructura del edificio.
Sobre la limitación de la temporalidad de esa autorización, las sentencias de primera y segunda instancia no se pronunciaron con rotundidad, y parecieron entender que la autorización era "sine die", pues aceptaban su vigencia en la fecha de las obras (2006), cuando la cláusula que recoge la autorización se incluía en el antecitado contrato de 1993.
Pues bien, para el TS, del contrato se deduce que dicha autorización era " para adecuarlo al negocio que se piensa establecer ", es decir, eran obras de acondicionamiento o adaptación, las que por su propia naturaleza deben efectuarse antes de iniciar el desarrollo del negocio, y, por lo tanto, próximas a la fecha de vigencia del contrato.
Sin embargo, las obras efectuadas se desarrollaron trece años después, al amparo de una autorización que limitaba en el tiempo su eficacia, como viene estableciendo esta Sala en reiterada jurisprudencia, de la que se ha apartado la sentencia recurrida al interpretar el contrato.
En definitiva, para el Alto Tribunal, no puede obviarse la doctrina de la Sala Primera del Tribunal Supremo cuando, de forma reiterada, ha proclamado que "las obras que han de entenderse autorizadas en todo arrendamiento de local de negocio son las necesarias para la instalación, adaptación o acondicionamiento del local arrendado para poder servir al destino pactado y ha de considerarse referida dicha autorización al tiempo de puesta en marcha del negocio, siempre que ello sea preciso para el desarrollo del mismo, pero sin que pueda en modo alguno estimarse indefinida la facultad del arrendatario de establecer o introducir en el local, durante la vida del contrato, cambios que afecten a la configuración del mismo sin autorización del dueño, a cuya soberanía sigue perteneciendo el conocerla o no, o, en su caso, sin la autorización judicial".
Recuerda el TS su doctrina anterior en las SSTS de 29 de diciembre de 1995, 10 de noviembre de 1995, 30 de mayo de 1995, 4 de julio de 1991, 20 de diciembre de 1991, 27 de abril de 1994, 17 de abril de 1989, y 23 de Julio del 2008.
Así pues, en definitiva, la autorización dada por el arrendador se limita en el tiempo, a pesar de que esa limitación temporal no conste expresamente en el contrato. En definitiva, el arrendador autoriza al arrendatario a unas obras que éste ha de llevar a cabo en el momento anterior a la puesta en marcha de su negocio, o a lo sumo, en las semanas siguientes al momento de ese inicio.
Pero una vez el negocio está en marcha, y han finalizado las obras de la inicial adecuación del local a la actividad proyectada, cualquier obra a realizar en el inmueble arrendado precisa del consentimiento expreso del arrendador, con la concreción que éste precise o requiera.
Por tanto, la limitación temporal de la autorización puede incluirse en el contrato, por ejemplo:
"El arrendador autoriza al arrendatario a llevar a cabo en el mismo las obras necesarias para adecuarlo al negocio que se piensa establecer, siempre que no suponga alteración de la estructura del edificio, y se lleven a cabo en los tres primeros meses del arrendamiento".
O puede incluso no hacerse referencia alguna, teniendo claro en este último caso que la autorización se consume y agota una vez el arrendatario pone en marcha su actividad en el inmueble arrendado, ya sea vivienda o local de negocio.
Cabe advertir, que en ese supuesto, el TS declara que las obras efectuadas por el arrendatario, al haberse llevado a cabo sin la autorización del arrendatario, suponen un incumplimiento grave del contrato por parte del arrendatario y declara la resolución de contrato de arrendamiento por este motivo.